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任泽平:建言房地产税不应全国同时推行 应因地制宜

来源:泽平宏观
日期:2019-10-18
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  (二)房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源

  1994年分税制改革后,事权下沉、财权上移,地方政府财政压力加大。房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。

  房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要有11个,其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展,房地产相关税收规模?#20013;?#25193;大。2017年房地产行业贡献地税1.3万亿,2018年5项房地产专项税共1.8万亿元,分别占当年地方本级税收收入的19%、23.7%。

  土地出让金是地方政府最重要的预算外收入,也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产,地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。1998年,土地出让金规模507.7亿元,占地方本级财政收入的10.2%,2018年土地出让金规模增长至6.5万亿元,占地方本级财政收入的比例提升至66.5%。

  土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来?#30784;?#25151;地产发展带来的巨额土地增值红利,让地方政府的土地资产大幅增值,成为重要的信贷抵押物。以自然资源部监测的84个城市为例,15年底土地融资余额达11.3万亿元。

  (三)房地产是我国快速城镇化的发动机

  改革开放以来,我国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2018年,城镇人口由1.7亿人增长至8.3亿人,40年间增长3.8倍;1981-2017年,全国城市建成区面积由7438平方公里增长至56225平方公里,增长6.6倍。

  房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市,除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务,更亟需大规模建设道?#26041;?#36890;、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施,传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2018年,全国地方本级?#35805;?#20844;共预算支出合计148.5万亿元,而地方本级?#35805;?#20844;共预算收入仅82.7万亿元。土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源,1999-2018年,全国土地出让收入合计43万亿元,覆盖地方本级?#35805;?#20844;共预算支出的29%。

  房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业。一是为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2018年农民工总人数2.9亿人,其中建筑业从业占比18.6%;建筑业月平均工资4209元,比农民工整体水平高13.1%。随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展,房地产将承接更多的农业剩余劳动力就业转移。二是为大量新增城镇人口提供住房。1998-2018年,我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,城镇化率年均提升1.3个百分点,城镇常住人口年均增加2000万人。房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房,不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题,还?#34892;?#28385;足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995年全国城镇存量住房面积尚?#21307;?6.8亿平, 2018年大幅提升至276亿平。

  房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌,但资金需求大、协调?#35759;?#39640;,需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力,土地出让后除道路外的部分都可由房企完成。商业性房地产项目开发,往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展,加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验,打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。
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关键?#21097;?nbsp;/ 房地产税 / 土地财政 / 
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